簡瑞夆的理想家~~凶宅、風水與漏水
凶宅、風水與漏水(一)

買到凶宅,可否減少價金或解約?


就像前國防部長蔣仲苓所講的:「哪個地方不死人」,房子只要久了,就多多少少會有一些生離死別的故事在裡面發生。而很多人花了畢生積蓄,就是想買一間好房子,除了有個安身的地方外,就是希望房子能夠幫助自己升官發財,也不想因為一般人對凶宅的心理障礙而有晚上被鬼壓早上起不來的精神困擾,所以房子的風水或是不是凶宅等資訊,已經變成現代人買房子相當重視的問題之一。



不過每間房子尤其是中古屋,多少都會發生有人在裡面死亡的情形,如果認為房子裡面死過人就是凶宅,那買房子的人就很容易誤踩地雷了。所以凶宅,依照法院的見解,需要屬於非自然而且不是因為意外死亡的才算是凶宅。雖然法律不鼓勵迷信,但當某種社會觀念已被大多數人所接受之後,就內化成法律關於是否屬於交易重要訊息的判斷依據,畢竟社會生活不是只有純粹經濟的考量。雖然凶宅閒置不用很可惜,但凶宅因為長一輩的人都有所忌諱,而且媒體對於此類社會案件也會大肆宣揚報導,造成一般人人心惶惶不願買到凶宅,房價也因此變得相當低廉,使凶宅變成價值瑕疵的一種。而長久下來不管是買方也好賣方也好,是否屬於凶宅已經成為在磋定買賣契約時所應該告知的事項之一,部份法院也漸依一般民眾的情感,順應民意地將是否屬於凶宅認為屬於賣方或仲介業者所應該告知的義務。



當凶宅的訊息內化成瑕疵告知義務之後,如果賣方或房仲業者沒有履行這項告知義務,就屬於違反了買賣的瑕疵擔保義務,買受人可以主張減少價金或解除契約。但是如果該凶宅經媒體大肆宣揚報導過,查證並非困難的話,因為買賣不動產屬於社會上相當重要的交易,一般人通常都會詳細審視屋況及歷史記錄,所以可能就會被認定解除契約會顯失公平,而僅能減少價金。



至於風水也是許多人相當重視的問題,是否能像凶宅一樣列入告知義務的範圍?目前法院似乎並未有判決認為風水也屬於瑕疵擔保的範圍,畢竟風水不像凶宅一樣是一種已經發生的狀態,而比較像是一種價值攀升的期待,而且風水的好壞見仁見智,有人覺得好就會有人覺得不好。更何況十年河東十年河西,風水輪流轉,風水常會因為氣候、地形的改變或都市計畫的更動而隨之變動,並沒有固定的格局存在,所以似乎沒辦法變成買賣房子的時候品質的保證之一。



只是凶宅變成告知義務的內涵也是經過好幾年的觀念演變,風水在未來會不會也變成保證的品質之一,就看風水的觀念會不會被大多數人所接受而變成約定俗成普遍通行的概念進而影響法院的判決了。







凶宅、風水與漏水(二)

房子漏水了,有哪些權利可主張?


漏水,相信是許多買屋人的夢魘,花了大筆錢買到漏水的房子除了感覺倒楣外,更慘的是花了大筆錢的裝潢常常因此跟著報銷。所以看屋時,最好能在不同的天氣狀況下多看幾次,這樣才能看出房子的問題。



只是房子都買了,不幸發生漏水問題還是要懂得如何保障自己權益。房子年齡是造成漏水與否的重要因素之一,所以首先要先區分買的是新成屋還是中古屋。如果是中古屋的話,因為漏水原因可能不是建造時就產生的瑕疵而是後來才發生的,所以買的時候就應該對屋況詳加觀察並且多方詢問,最好的方法是在房屋現況說明書裡將個人或一般大眾所在意並且認為重要的問題載明,由賣方一一明確回答有或沒有,這樣不僅能幫助自己檢視屋況,未來如果真的發生瑕疵也比較好釐清問題的責任。



只是屋子的狀況千奇百怪,要一一載明重要的事項恐怕會掛一漏萬,有時候出賣人反而會主張所發生的問題不在擔保範圍內,或瑕疵比想像中嚴重但因為出賣人未保證無瑕疵所以不在擔保範圍,對買受人保障也是有所不足,因此最好能多定一條不確定的瑕疵概念,把雙方都同意的重大瑕疵的共同原則列出來(比方說須花費多少錢以上才能修繕或是直接影響房屋結構體的修補等程度的描寫),可以避免具體羅列的不足。只是如果出賣人謊稱補強為普通粉刷,或是用裝潢來掩蓋漏水痕跡,這樣就算買受人因為重大過失而不知道房屋有漏水情形,出賣人還是必須負擔保責任。



而在新成屋方面,因為新成屋通常不應該會有漏水情形,一旦有漏水,很明顯就是瑕疵了,此時買受人可以直接主張出賣人應該負擔保責任,而無須先釐清誰要負責。



不過不管是新成屋還是中古屋,只要肯定是屬於出賣人應負擔的瑕疵擔保範圍時,買受人就可以主張要求減少價金或是解除契約了(只是如果只是小瑕疵就解除契約,那也不盡合理,這時候就只能請求減少價金了),更甚者,如果因為房屋漏水而造成房間傢具或裝潢的損壞,也可以要求出賣人一併賠償。



除了出賣人故意不告訴瑕疵的情形外,要主張減少價金或解除契約還是有些條件,首先就是必須在房子移交給你佔有之後在相當的時間內檢查一下屋況,如果發現有問題了,就要立即通知出賣人,不能日子過很久之後才說發現瑕疵而要主張權利,這樣責任很難釐清,法律也不保護。比較好的方式是寄存證信函,通知出賣人房子出了什麼問題,最好能附上照片,如果可以修補的話就請出賣人修補,如果出賣人不願意修補,買受人可以自己請人修補然後再持費用證明向出賣人求償。只是像漏水這樣的問題,不到下雨天是沒辦法發現的,要求買受人一開始就檢查出是否會漏水也是強人所難,因此法律容忍買受人可以在日後才去檢查發現,只是發現候應該立即通知出賣人,不然就視為買受人接受了具有這樣瑕疵的房子。



不過光是通知並沒辦法改變買賣雙方的權利義務狀態,買受人要更進一步保障自己權利的話,就必須在通知買受人後六個月以內請求減少價金或解除契約,不然通知後過很久仍不採取任何行動,不僅瑕疵可能因此擴大而難以預估出賣人應負責的範圍,法律也認為買受人對自己的權利不重視,法律就沒必要再去保護你了。






 

 

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